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《華為、阿裏、京東紮堆：東莞也能爭“科技之城”？_深圳_南通_房價》

原創
科技巨頭從深圳“溢出”，瞄准了高鐵僅16分鐘的東莞。
華為企業數據中心已搬遷至東莞松山湖，其新搬遷的總部有12個服務器機房和3000個機櫃，其規模將是深圳數據中心規模的8倍。OPPO、vivo緊隨其後，將全球研發中心砸向東莞。大疆更是在濱海灣新區圈地500畝，搞起了無人機“航母基地”。
就連深圳本土企業比亞迪，也把電池研究院搬到了塘廈鎮，阿裏也在麻湧鎮用80億建菜鳥華南總部，京東在東莞鳳崗鎮建設50萬平方米的智能物流園區京東“亞洲一號”。
一時間東莞成了科技巨頭的“第二故鄉”，牽動眾多投資者的目光。一場產業大遷徙悄然啟動。
此前以服務業著稱的城市，忽然迎來“高端局”，東莞會轉型成為科技之城嗎？
戶籍人口278萬，GDP1.23萬億
最新數據顯示，東莞2024年GDP總量達1.23萬億元，2021年突破萬億元大關，進入萬億俱樂部後繼續穩定發展，全國排名24位，僅落後23位的南通1000億元。南通戶籍人口數為734.83萬人，而東莞戶籍人口數為307.87萬人。東莞戶籍人口不足南通戶籍人口的一半。
東莞常駐人口為1048.53萬人，意味著外來人口高達741萬，南通外來人口僅為40.17萬人，東莞外來人口是南通的18倍，以此計算，東莞人均GDP為11.7萬元，南通則為15.25萬元。但很顯然東莞比南通更具吸引力，兩地外來人口的體量完全不在一個層面。但大量的外來人口同樣拉低了東莞的人均GDP。
東莞面積2460.38平方公裏，僅為南通10549平方公裏的五分之一。東莞之所以能有著和南通並駕齊驅的GDP，和其號稱“世界工廠”的制造業和海外貿易有密不可分的關系。
從位置上看，東莞的位置堪稱“天選之地”——北接廣州、南臨深圳、東望香港，方圓50公裏內聚集著粵港澳大灣區75%的GDP。2024年廣州、深圳和香港的GDP分別為3.1萬億元、3.68萬億元和3.18萬億元，三座城市GDP總量接近10萬億元。
東莞距離香港最遠，不過100多公裏，大約1個半小時的車程，而距離深圳和廣州也相對較近，均約1小時車程。於是東莞那“掐著秒表”的交通網反而成為巨大優勢，高鐵到深圳只需18分鐘，穗莞深已經實現了鐵路半小時生活圈。即便華為遷移至東莞松山湖基地，但依靠80輛通勤大巴，對3萬多名深漂工程師來說，影響並不太大。
真正讓這些互聯網大廠心動的是東莞的年輕化，平均年齡不足34歲，甚至比深圳的平均年齡還年輕。在東莞幾十年制造業的沉澱之下，制造+科技將更具優勢。再加上國家對大灣區的政策導向，東莞可謂占盡天時地利人和，能不斷進入馬雲、劉強東和任正非這樣的大佬視野，說明東莞具備了獨特的優勢。
東莞的優勢
東莞的地理位置優越，但房價相比廣州和深圳低不少。深圳是全國房價第一梯隊‌，‌當前房價‌約 ‌5.8萬-7萬/㎡‌，居全國首位。部分核心區域（如南山、福田）房價遠超均值，可達‌10萬/㎡以上‌。近十年累計漲幅 ‌193%‌，長期領跑全國。即便房價偏高，但深圳2025年二手房價格環比漲幅0.3%，剛需旺盛。廣州房價3.2萬-4.6萬/㎡‌，全國排名第五，天河、越秀等中心區域房價接近 ‌8萬-10萬/㎡‌。
東莞作為“三線城市”，其房價增幅即使領跑三線，和深圳廣州相比依然偏低，‌當前房價‌約 ‌1.6萬-3.5萬/㎡‌，在廣東省內排名第三，臨深片區（如長安、虎門）房價可達 ‌4萬/㎡以上‌，與深圳外溢需求密切相關。近十年房價累計漲幅160%，僅次於深圳，這和深圳外溢人口增多有直接關系。2025年2月二手房成交量同比暴漲483%‌，市場熱度這麼狂熱，或和這場產業大遷移有直接關系。
地價成本或才是這場產業遷徙的根本。有大廠給出的理由很直白：“這裏地價是深圳的1/5，招人成本省30%！”華為動遷也有類似的考慮。深圳作為全國面積最小的一線城市，當前工業用地緊張，華為這樣的企業面臨無法進一步擴建工廠的困境。任正非在接受采訪時坦言，深圳房地產項目繁盛，導致大塊工業用地稀缺。現代工業對土地的需求量大，而土地資源的日益昂貴，無疑壓縮了產業的成長空間。加之深圳土地開發已趨於飽和，新增供地寥寥無幾，華為遷徙是無奈之舉。同樣比亞迪等企業將部分業務遷移至東莞也有同樣的考量。
事實上，華為的總部雖然仍在深圳，但許多研發和生產部門已經紛紛遷往東莞，充分利用東莞的優越條件。兩地相距較近，東莞作為深圳的衛星城，本身就承接著深圳外溢人口的職能，而如今不僅是承接外溢人口，還有深圳滿足不了或成本太高的生產和生活需求。
東莞也大力配合互聯網等高科技企業的入駐，砸500億建濱海灣新區，這裏變成“大灣區陸家嘴”——騰訊數字銀行、平安科技金融總部已搶灘登陸。接著東莞又聯合中科院搞“粵港澳大灣區集成電路研究院”，喊出3年量產14納米芯片的口號。目前“深莞創新走廊”已經成為現實，華為松山湖實驗室與深圳總部數據實時共享，大疆在東莞測試的新款無人機，第二天就能在寶安工廠量產，絲毫不影響企業的運行效率。
眾多科技企業的入駐，讓東莞的研發投入激增，2023年研發投入占GDP比重達3.2%，擁有10190家高新技術企業，發明專利授權量超1.2萬件。
如今的東莞產業已經升級，傳統服裝、玩具制造業占比下降，電子信息、智能終端、新能源等高端產業崛起，全球1/3手機、50%智能穿戴設備產自東莞。占地1.2平方公裏的華為松山湖基地，擁有10萬研發人員、阿裏巴巴總投資240億元的菜鳥物流中心以及占地50萬平方米的京東“亞洲一號”物流園等龍頭企業形成產業集群，帶動了上千家相關配套企業。同時圍繞OPPO、vivo等品牌產業鏈大爆發，形成全球最完整的電子信息產業鏈，2024年半導體及集成電路產業突破600億元。
離深圳還有多遠？
東莞離深圳還有多遠？
2024年深圳GDP總量是東莞的3倍，2024年深圳和東莞的GDP增幅分別為5.8%和4.6%，東莞GDP體量和深圳有2.45萬億元的差距，且GDP增幅還低於深圳，即便未來東莞的產業再次升級，GDP增幅超過深圳，即使東莞增速長期高於深圳0.5%，需超過200年才能總量持平，假如東莞GDP增幅10%，深圳增速5%，東莞也需要44年才能追上深圳，人均維度上，2022年深圳人均GDP為18.3萬元，東莞10.1萬元，若東莞保持7%增速、深圳4%，人均差距或於‌2050年前後‌接近持平，東莞想在短期內趕上深圳的可能性並不太大。
目前出走東莞的企業，對深圳來說多是低附加值企業。深圳近年來通過政策引導，主動將低附加值制造業外遷，集中資源發展人工智能、數字經濟等高端產業，2025年戰略性新興產業增加值占比已突破45%。這點來看有點像當年的北京，北京當時將一些低附加值的企業外遷至周邊城市，以河北和天津為主，雖然那些外遷企業給當地的就業和經濟帶來不小的刺激，但總體上並不影響北京在京津冀周邊的核心地位，周邊城市不僅未能趕超北京甚至在GDP總量上還被北京進一步拉大。
深圳創新生態護城河較為牢固，在研發投入上，深圳是全國獨一檔的存在，北青網2024年12月15日報道顯示，深圳已匯聚人工智能企業2600餘家、獨角獸企業6家，機器人上市企業34家、獨角獸企業9家，研發投入強度達5.8%。
數據顯示，2024年深圳市全社會研發投入達‌2236.61億元‌，同比增長‌18.9%‌，連續9年保持兩位數增長。研發投入總量和強度（占GDP比重）均位居全國城市第二，其中企業研發投入總量居全國首位，研發投入占全市GDP比重達‌6.46%‌，較上年進一步提升，企業研發投入占全社會研發投入比重達‌93.3%‌，凸顯深圳以企業為主體的創新生態。
PCT國際專利申請量連續20年居全國首位，形成“基礎研究+技術攻關+成果產業化”全鏈條創新體系，騰訊、大疆等企業仍以深圳為核心研發基地，外遷多為制造環節。而深圳戰略性新興產業‌成果顯著，企業研發人員數量顯著增長，如深圳能源研發人員數量同比增加‌103.94%，智能網聯汽車、半導體、人工智能等戰略性新興產業研發投入占比顯著提升，帶動相關產業增加值突破‌1.5萬億元‌。深圳——香港——廣州科技集群連續五年位列全球第二，支撐技術攻關和成果轉化。
每個城市都有自己的特點和優勢，東莞完全可以走出一條屬於自己的發展道路。東莞發揮制造業優勢，結合高新技術，打造智能制造中心，借助粵港澳大灣區的區位優勢，逐漸完成從“世界工廠”到高科技創新中心蛻變。而東莞的華麗蛻變，對深圳來說不僅不是威脅，還能讓深圳擁有更多的協同優勢。
畢竟對深圳來說，土地資源極為寶貴，深圳實際開發強度已超50%，遠超30%的國際警戒線。東莞的崛起或能為深圳企業的土地需求帶來分流。
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作 者 | 夢蕭

《華為、阿裏、京東紮堆：東莞也能爭“科技之城”？_深圳_南通_房價》完，請繼續朗讀精采文章。
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