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樓市再無普漲，財富大分化的海嘯來臨！
2020年9月26日 - 財富小編 光環見聞
來源：米宅
1
今年的樓市，我們會發現一個很嚴重的問題：
三五年一輪的全國樓市普漲，不靈了。
全國樓市，呈現出典型的單點分化。
一方面，我們在每年都看到瘋漲的妖股城市。
2018年，是蘇州；2019年，是深圳。
其間，還穿插著南通、東莞、洛陽、銀川等各種我們平時不怎麼關注，但偏偏漲得很凶的單點城市。
另一方面，這些單點妖股城市之外，更多的城市在陰跌。
譬如武漢、成都
這種強二線城市，所有人都看好，但就是不漲；
譬如重慶
，雖被某chao房天團反複吹捧，然而偏偏橫盤；
譬如北京
，只有四環內還算堅挺，五環外幾乎都在陰跌；
譬如天津
，守著全國最強的教育資源，已經連跌四年；
譬如鄭州
，坐守1億河南人的單核省會，一萬出頭的地板價不漲反跌，新盤接二連三的陷入價格戰的泥潭中……
這兩年，很多我們認為必漲的城市都不按常理出牌了。
全國的樓市，陷入劇烈分化的泥潭中。
過去三年，身為三四線城市的洛陽，房產收益率要遠大於省會鄭州，你敢信？
為什麼會出現這種情況？
2
第一個原因是，樓市正在去政策套利化。
此前，大家可能會聽某些人說自己靠買房暴富，賺了多少錢。
自我一頓吹牛批，眼光精准又毒辣。
這種話，最好別信！
絕大多數人，不過是趕上了好時候。
過去十餘年，大量可套利的政策包，造就了樓市的風口。
我拿2008年的救市政策包，給大家舉個例子。
下面這張圖，是2008年下半年的貨幣政策軸線——
從2008年9月份開始，短短4個月的時間裏，央媽連續全面降准3次，全面降息達到6次。這其中，還不包括4萬億的財政政策刺激。
這才是，真正的大水漫灌。
除了開始就把大水漫灌撒出去之外，2008年的救市還有其他四大殺器。
上來第一步，重啟房地產。
2008年10月份，下調契稅、免征印花稅、增值稅，首套首付降至2成，房貸利率打7折。
接著第二步，四萬億莽一波。
4萬億的救市政策中，鐵公雞投資總額1.5萬億，涉房地產投資總額1萬億。
再然後第三步，重提房地產是支柱行業。
2008年11月，高層重提房地產是國民經濟的支柱。
最後第四步，再次刺激房地產。
2008年12月，二套首付降至2成，營業稅減免5 改2。
前有貨幣漫灌，後有政策刺激，中間有杠杆力量。
一套組合拳下來，直接把房地產的套利空間，全部拉滿。
2008-2017年的政策扉頁上，隱匿燙印著八個字——
土地為錨、樓市為錨。
在這樣的環境中，樓市必然普漲。
樓市普漲，有肥沃的政策和貨幣土壤。
但是，今年的政策完全不同——
過去的風口，今年消失了。
首先，貨幣政策的大水漫灌消失了。
下面這張圖，是上半年LPR的軸線圖——
上半年，僅全面放水1次，針對中小企業的定向降准2次，降息主要圍繞實體經濟。
也就是說，類似之前的大水漫灌消失了，變成了針對中小企業和實體經濟的精准滴灌。
其次，施政方向的強樓市刺激也消失了。
今年8萬億的財政池 子 中，涉及底層維穩的占到了5成，涉及新基建的占到了3成；
高層不斷約談城市、約談房企、約談金融機構，屢次加碼樓市調控；
信貸餘額，從樓市裏被擠出，倒逼進入實體領域。
曾經的政策十分力，5成在樓市，3成在鐵公雞；
今年的政策十分力，5成在底層維穩，3成搞技術突破。
樓市，從過去政策包裏的頭席，變成了末席。
講到這裏，我們必須承認——
樓市全面普漲的貨幣土壤和政策土壤，全部消失了。
3
樓市再無普漲的第二個原因是——
與貨幣土壤和政策土壤一起消失的，還有供需土壤。
2005年前後，商品房改制初期，住宅供應短期嚴重不足。
再疊加轟轟烈烈的城市化浪潮，大量人口湧入城市，造成了早期的供需結構極端惡化。
15年之後，我們站在這個時間節點，再次回望我們的商品房供需，能發現一系列問題。
首先，過去十年，每年的商品房供應都在累進遞增——
然而，過去20年，人口增長卻在累進遞減——
房子在與日遞增，人口卻在逐年遞減。
如此一來，問題就出現了。
2019年，全國商品住房銷售面積約171558萬平方米，銷售金額約15.9萬億。
推算一下，全年大約賣出了1700萬套
商品房，可供6800餘萬人居住。
而2019年，全國新增人口是476萬人，需要新增住房不過119萬套
。
單純一個2019年，就多供應了1500餘萬套住宅。這1500多萬套住宅，就是供應過剩的產物。
當然剛出生的是新生兒，不需要馬上住房。
但是再往前推，過去十年，每年新建的商品房都嚴重供過於求。
以前是房子不夠賣，現在是房子嚴重過剩。
講到這裏——
樓市全面普漲的供需土壤，也消失了。
4
房子還能買嗎？還敢買嗎？
能買。
但在全面普漲消失的環境裏，不能再像以前那樣閉著眼睛買了。
從全國的維度上看樓市，的確是全國範圍內的供大於求。
但如果用更細小的視角去審視樓市——
總有局部城市和局部板塊，是供不應求的。
未來供不應求的城市和版塊，大致分為以下兩類——
第一類，在城鎮化末端仍能吃到人口紅利，人地關系長期緊張的城市；
第二類，有資金紅利和技術紅利傾斜的城市；
總結一下，就是——
未來的樓市行情，只能靠兩套東西。
一靠，人口流入來堆量；二靠，紅利爆發來堆質。
沒有這兩套東西作為依托的城市，其樓市下行是一定的，未來的樓市分化也是一定的。
樓市的全面普漲時代，消失了；
隨之而來的是，樓市的劇烈分化時代；
城市之間的價差，至少會被再次拉大兩倍；
板塊之間的價差，至少會被再次拉大一倍
