界面新聞記者：王妤涵
界面新聞編輯：李慎
今年夏天，香港不動產市場最火熱的賽道，要數學生公寓。
據界面新聞不完全統計，2025年至今年8月，香港通過公開披露進行收購、改建的學生宿舍案例超10宗，合計成交金額超60億港元。入局者中既有中原投資、宏安地產等香港本地資本，也有京東等內地互聯網巨頭，還有新加坡偉合控股等國際資本，各路玩家正以前所未有的速度湧入。
就在幾年前，香港幾乎還看不到機構化運營的學生公寓，市場參與者多為“二房東”式的零散經營。如今，同一棟樓的市場估值可能在一年內翻倍。這場由政策、資本與需求共同驅動的浪潮，正在重塑香港住房租賃市場的底層邏輯。
8月4日，界面新聞記者來到香港西半山般鹹道，實地探訪中原投資旗下還未正式對外開放的“一步居38號”學生公寓。該物業由全幢服務式住宅改造而來，毗鄰香港大學，步行至校園約10分鐘，是中原旗下學生公寓的代表性項目。
記者同時對中原投資總裁葉明慧展開了一場深度專訪。在葉明慧看來，本輪資本紮堆湧入並非短期概念炒作，其底層邏輯來自資產本身的抗周期屬性，疊加政策放開帶來的真實需求爆發。
位於西 半山的香港一步居學生公寓。圖/界面新聞記者拍攝
供需錯配下的床位缺口
香港作為亞洲教育樞紐的地位近年來持續鞏固。2025年，香港有五所大學躋身亞洲前20名。與此同時，香港特區政府正全力推進“留學香港”品牌建設，政策力度肉眼可見。
2023年施政報告提出，自2024/25學年起，政府資助專上院校非本地學生收生限額由20%提高至40%；2025年施政報告進一步宣布，自2026/27學年起，該上限提升至50%。資助研究院研究課程的超額收生自資學額上限也從100%增至120%。
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政策閘門一開，非本地學生迅速湧入。數據顯示，香港非本地學生人數近年來持續快速增長，2024/25學年已增至9.2萬人。
然而，學生的住宿供應卻遠遠跟不上。
據萊坊統計，截至2024/25學年，香港學生宿舍床位的總供應量——包括既有床位和計劃中的床位約為57335個。但即便按照最樂觀的假設，即所有床位均專供非本地學生使用，仍存在約34665個床位的顯著缺口。
另據香港本地統計，2025年香港八大院校平均床位比約為2.5∶1，即每2.5個學生爭搶1個床位。在香港大學、香港中文大學等熱門院校，競爭更為激烈。
香港學生宿舍供需 缺口情況。圖/Knight Frank
數字背後，是每個學生真金白銀的租房壓力。
界面新聞記者采訪了就讀於香港城市大學的研究生李芳（化名）。她透露，學校只提供部分宿舍、通過抽簽分配，未中簽者均需在校外自行租房。她與兩位同學在沙田合租一個約45平方米的三室單位，月租金達到5500港元，班上同學普遍月租超過6000港元，且均為合租價格。
“學校宿舍名額太少，抽不中就只能出來租。沙田已經算相對便宜的地段，距離學校有八九公裏，學校旁邊的房子更貴，好一點的甚至要1萬港元以上。”李芳對界面新聞表示。
李芳的經歷只是一個縮影。數以萬計的非本地生正以類似的方式，支撐起香港龐大的校外租房市場，而這正是資本眼中最確定的“剛性需求”。
巨大的供需缺口直接推高了租金。仲量聯行數據顯示，截至2026年4月底，香港主要學生宿舍項目提供約6900個可租床位，主要項目入住率達98%至100%，租金自2022年以來每年穩步上升近一成。
據界面新聞觀察，目前香港學生公寓的月租金從約5000多港元的床位到近2萬港元的單人套房不等，已與不少市區住宅租金不相上下。
面對如此豐厚的租金紅利與巨大的供需缺口，資本不可能視而不見。
資本為何青睞
中原集團旗下的中原投資是早期切入香港學生公寓的玩家之一，在進軍香港市場前，已在英美學生宿舍市場深耕多年。
2024年9月，中原投資斥資1.8億港元收購尖沙咀珀薈酒店，改造為“一步居117”，提供121個床位。項目推出不到兩個月，出租率即達98%，最高呎租達91港元。
2025年3月，中原投資再斥資約15.18億港元收購九龍城富豪東方酒店；同年8月，又以3.35億港元收購西半山般鹹軒全幢服務式住宅大廈，改造為“一步居38號”。三個項目合計提供約1800個床位。
資本狂歡背後，一個根本問題值得追問：學生公寓到底有什麼魔力？
葉明慧給出了兩個關鍵詞——抗經濟周期和極端事件下的韌性。“經濟繁榮時，學生照常入學；經濟低迷、就業困難時，更多人選擇繼續深造，反而支撐租賃需求。”她在接受界面新聞采訪時說。
她以2008年金融危機為例：當時美國房價下跌超50%，股市重挫，但學生公寓租金並未受到影響，“父母不願削減子女教育開支，現金流非常穩。”次年，學生公寓交易價格迅速回升並超越前期高點。
新冠疫情則提供了另一層驗證。即便在疫情初期學校停課、部分學生返鄉的情況下，中原投資旗下美國項目的收租率和出租率仍與疫情前幾乎持平。“學生出於法律責任及未來返校住宿保障的考慮，幾乎都選擇繼續支付租金。”
從回報收益角度來看，香港學生宿舍的收益水平明顯高於傳統辦公及住宅物業。
據萊坊統計，根據實際交易情況估算，香港學生公寓的租金收益率預計為4.5%，且有可能超過5%。相比之下，甲級辦公空間的收益率約為3.7%，服務式公寓的收益率通常介於3%至3.5%之間，中小型住宅物業的收益率則在3.2%至3.6%之間。
“投資過學生公寓的機構普遍表現出高度‘忠誠度’，中途撤資的極少。”葉明慧說，“這類資產現金流穩定、抗跌性強，一旦體驗過就很難放手。”
資本熱潮的背後，政策也在推波助瀾。2025年7月，香港特區政府推出“城中學舍計劃”，核心目標是便利市場將現有商業大廈（包括酒店）改作學生宿舍。
主要措施包括：擴大“酒店”用途定義以涵蓋合資格學生宿舍；大部分商業用地無需規劃審批即可改建；放寬建築法規及地積比要求；改建工程須於18個月內完成。
香港城中學舍計劃相關內容。圖/界面新聞截圖自香港教育局